Vi benytter informasjonskapsler (cookies) til statistikkformål. Ved å benytte 2014.aarsrapport-rom.no aksepterer du denne bruken.
Les mer

Årsrapport

Årsberetning 2014

Virksomhetens art

ROM Eiendom AS har som formål å styrke det økonomiske grunnlaget for NSB-konsernet gjennom utvikling, forvaltning og salg av NSB-konsernets eiendomsportefølje.

ROM-konsernet består av morselskapet ROM Eiendom AS med tilhørende datterselskap og felleskontrollerte virksomheter. Konsernet har hovedkontor i Oslo og driver eiendomsutvikling og forvaltning i Sør-, Øst-, Vest- og Midt-Norge. ROM Eiendom AS er et heleid datterselskap av NSB AS.

Styret mener at årsregnskapet gir et rettvisende bilde av ROM Eiendom AS og konsernets eiendeler og gjeld, finansielle stilling og resultat.

Fortsatt drift
I samsvar med regnskapsloven § 3-3a bekreftes det at forutsetningene om fortsatt drift er til stede. Denne konklusjonen er basert på høy egenkapitalandel, resultatprognoser for år 2015 og konsernets langsiktige strategiske prognoser for årene fremover. Konsernet er i en sunn økonomisk og finansiell stilling.

Arbeidsmiljø og personale
Sykefraværet for ROM Eiendom AS for 2014 var på 2,9 % mot 4,2 % i 2013. Selskapet vil fortsette å arbeide for å holde et lavt sykefravær.
Det har ikke forekommet eller blitt rapportert om alvorlige arbeidsuhell eller ulykker i løpet av året som har resultert i materielle skader eller personskader.

Arbeidsmiljøet betraktes som godt, og det arbeides fortløpende med forbedringer. Medarbeiderundersøkelsen i oktober/november 2014 viste en meget høy medarbeidertilfredshet.

Arbeidsmiljøet i selskapet er preget av motiverte medarbeidere som yter god innsats.

Likebehandling
ROM-konsernet har som mål å være en arbeidsplass der det er full likestilling mellom kvinner og menn, og med lønns- og arbeidsvilkår som ikke diskriminerer. Konsernet hadde 94 ansatte pr 31.12.2014, hvorav 41 er kvinner. Samtlige er ansatt i morselskapet. ROM Eiendom AS legger vekt på å forsøke å rekruttere personer med innvandrerbakgrunn.

Styret i ROM Eiendom AS består av 7 personer; 4 menn og 3 kvinner.

Miljørapportering
Konsernets virksomhet har ikke forurenset det ytre miljø i 2014, men konsernets eiendomsmasse kan forårsake forurensing av det ytre miljø. Dette gjelder i hovedsak forurensing av grunn som følger av tidligere miljøskadelige utslipp på eiendommer som ROM Eiendom AS nå besitter.

Den videre håndtering av det ytre miljø skal skje i henhold til styringssystemet i NSB-konsernet, som ivaretar dette på en faglig forsvarlig måte. Konsernet har fokus på gode miljø- og energiløsninger. Det er utarbeidet en miljøhåndbok som gir retningslinjer i både prosjektutviklingsarbeidet og forvaltningsarbeidet.

ROM Eiendom AS’ ambisiøse miljøstrategier alltid i fokus, både gjennom drift og vedlikehold av eksisterende eiendommer, og ved utvikling av nye prosjekter. ROM Eiendom har som en del av sin klima- og miljøstrategi ambisjon om å fortløpende redusere energiforbruket. Virksomheten har også ambisjon om at nybygg skal være innenfor miljøstandardene klasse A bygg og BREEAM-NOR Excellent.

Grønne leieavtaler er tatt i bruk i 2014 og skal bidra til å sikre en positiv miljømessig utvikling av leieobjekter også i leieperioden.

ROM Eiendom AS er involvert i to viktige ENOVA-prosjekter. Et samarbeidsprosjekt med en av selskapets leietakere hvor energimålet er på 5,5 GWh, tilsvarende et årlig energiforbruk i 220 eneboliger og ROM Eiendom AS’ eget ENOVA-prosjekt, med et energimål på 2,9 GWh, tilsvarende et årlig energiforbruk i 116 eneboliger. Prosjektene videreføres i 2015.

For første gang ble det i 2014 arrangert en felles miljø- og energisamling med ROM Eiendom AS’ driftsleverandør ISS og ROM Eiendom AS, representert ved eiendomsforvaltere og driftssjefer. Der ble det gitt ut to priser, «Årets grønne driftssjef» og «Årets grønne driftstekniker». Dette vil bli en årlig begivenhet fremover, for å opprettholde et sterkt fokus på miljø og energi i eksisterende eiendommer.

Arbeidet med energimerking av bygg og energivurdering av tekniske anlegg har holdt frem i 2014 og arbeidet videreføres i 2015.

I løpet av 2014 har blant annet oljefyren på Oppdal stasjon blitt erstattet med varmepumpe og arbeidet med utfasing av fossilt brensel videreføres i 2015.

Arbeidet med rensing av forurenset grunn på konsernets eiendom på Brakerøya utenfor Drammen ble sluttført i 2014. Miljødirektoratet godkjente oppryddingen sommeren 2014 og skriver: «Miljødirektoratet vurderer resultatet av opprydningen på Brakerøya som tilfredsstillende, og mener at det av praktiske og tekniske årsaker kan være vanskelig å oppnå et bedre resultat».

Redegjørelse om samfunnsansvar
I henhold til Regnskapslovens § 3-3 c skal store foretak redegjøre for hva foretaket gjør for å integrere hensynet til menneskerettigheter, arbeidstakerrettigheter og sosiale forhold, det ytre miljø og bekjempelse av korrupsjon i sine forretningsstrategier, i sin daglige drift og i forholdet til sine interessenter. ROM Eiendom AS er et heleid datterselskap av NSB AS. For redegjørelse om samfunnsansvar henvises det til redegjørelse gitt i NSB AS sin årsberetning for NSB-konsernet som også omfatter datterselskaper.

ROM Eiendom AS eier de fleste jernbanestasjonene i Norge. Flere av disse er verneverdige, og ROM Eiendom AS bruker betydelige midler hvert år på vedlikehold. Dette skjer i gjennom et systematisk arbeid, hvor nærmere 90 prosent av alt vedlikehold følger flerårige planer. ROM Eiendom AS har en utleiegrad på ca 95 prosent og i henhold til eksterne undersøkelser er leietakerne meget fornøyde. ROM Eiendom AS har høye ambisjoner om å være en profesjonell utvikler av gode kollektivknutepunkt, og det legges ned store ressurser for å lykkes med dette.

Eiendomsmarkedet og fremtidige utsikter
Årets første måneder var preget av få eiendomstransaksjoner, mens det i løpet av siste halvdel av 2014 har tatt seg kraftig opp. Det har vært stor interesse og høy betalingsvillighet for salg av eiendom med sentral beliggenhet og lange leiekontrakter. Gjennom høsten har det vært en økende tendens til at utenlandske aktører vil kjøpe eiendom i Norge, og da spesielt i Oslo. ROM Eiendom AS har i 2014 solgt to nyoppførte bygg i Schweigaards gate 21 og 23 og har gjennom dette salget oppnådd gode resultater. ROM Eiendom AS har også i 2014 solgt en stor tomt på Alnabru i Oslo.

ROM Eiendom AS har solgt mange leiligheter i 2014 selv om selskapet har registrert en lavere interesse i deler av året. Makroøkonomiske prognoser viser at boligmarkedet fortsatt vil være godt i 2015, men at man antakelig vil oppleve en ganske flat prisutvikling. Dog har rentenedgangen medført en stor etterspørsel etter boliger i første del av 2015. Usikre utsikter, forventet lavere inntektsvekst og økt arbeidsledighet vil derimot kunne redusere etterspørselen. Samtidig er det publisert tallmateriale som viser at utbyggingstakten også reduseres, noe som er gunstig for allerede igangsatte prosjekter.

Leieprisene på kontorarealer med god standard og beliggenhet har vært svakt stigende gjennom 2014. For øvrige kontorarealer har leieprisene vært relativt stabile i gjennom året. Netto arealabsorbsjon for kontorlokaler i Oslo i 2014 er vesentlig lavere enn de to foregående årene. Det forventes en økning i årene fremover.

ROM Eiendom AS erfarer at det i 2014 har vært tilfredsstillende finansieringsbetingelser for nye utbyggingsprosjekter.

Selskapet har fortsatt fokus på å ha god dialog med sine leietakere. Det er også viktig med overvåkning og vurdering av risikoutsatte bransjer, krav til garantistillelse og innkreving av utestående leie.

Finansiell risiko
Markedsrisiko
Konsernets evne til å skape merverdier i utviklingsporteføljen vil avhenge av fremtidig etterspørsel etter boliger og næringslokaler. Opprettelse av Single purpose selskaper med profesjonelle samarbeidspartnere kombinert med attraktive og sentrumsnære utviklingseiendommer gjør konsernet mindre eksponert for eventuelt fall i etterspørselen. Konsernet gjennomfører årlig en verdivurdering av eiendomsporteføljen. Disse rapportene har dokumentert betydelige utviklingspotensial og merverdier. For 2014 er verdien av utviklingseiendommene økt sammenlignet med 2013.

En stor andel av utleieporteføljen, om lag 50 prosent, retter seg mot leietakere i NSB og annen jernbanerelatert virksomhet. Andelen har vært og er relativt stabil. Dette gjør konsernet mindre eksponert for svingninger i etterspørselen etter næringslokaler. Gjenstående leietid for utleid areal er omtrent seks år.

Kredittrisiko
Ved avhendelse av utviklingseiendommer vurderes kredittrisikoen som lav da eiendomsverdien ikke anses å bli forringet dersom et salg skulle bli hevet.

På utleiesiden anses risikoen for at leietager ikke har økonomisk evne til å oppfylle sine forpliktelser som moderat, da deler av utleieporteføljen leies ut internt i NSB-konsernet og til øvrig jernbanerelatert virksomhet med statlig eierskap. Ved utleie til eksterne selskap kreves det tilfredsstillende garantier.

Det er ikke inngått avtaler om motregning eller andre finansielle instrumenter som minimerer kredittrisikoen i selskapet eller konsernet.

Likviditetsrisiko
ROM Eiendom AS har som et heleid datterselskap i NSB AS, inngått avtale om deltagelse i konsernkontosystemet. Selskapet har tilgang på finansiering gjennom NSB-konsernet og har per 31.12.2014 et langsiktig lån fra NSB AS på MNOK 871 (MNOK 4.453 i 2013). Den store endringen fra 2013 skyldes konvertering av gjeld til egenkapital.

Styret vurderer likviditeten i selskapet som tilfredsstillende, tatt i betraktning selskapets kapitaltilgang fra NSB. Konsernets likviditetsbeholdning var MNOK 2 per 31.12.2014 mot MNOK 91 ved utgangen av 2013.

Resultat, kontantstrøm, investeringer, finansiering og likviditet
Omsetningen i konsernet har gått opp fra MNOK 699 i 2013 til MNOK 1 694 i 2014.
Årsresultatet i 2014 ble MNOK 1 050 mot MNOK 276 i 2013.
Samlet kontantstrøm fra driften var MNOK 1 002. Det er gjort betydelige investeringer i utviklingsprosjektene i 2014.

Selskapets investeringer i 2014 var MNOK 425. Investeringer gjennom datterselskap på MNOK 340 og sp-selskaper på MNOK 538 kommer i tillegg. De samlede investeringene for konsernet blir da MNOK 1 303.

Konsernets kortsiktige gjeld per 31.12.2014 utgjorde 43,1 prosent av samlet gjeld, mot 15,6 prosent i 2013.

Totalkapitalen ved utgangen av året var MNOK 7 978 sammenlignet med MNOK 6 880 året før. Egenkapitalandelen per 31.12.2014 var 78,9 prosent sammenlignet med 22,8 prosent per 31.12.2013.

Det har ikke oppstått forhold etter regnskapsårets slutt som har vesentlig betydning for regnskapet.

Årsresultat og disponeringer
Styret foreslår følgende disponering av årsresultatet i ROM Eiendom AS på MNOK 1 042:

Overført til annen egenkapital
MNOK 1042
Sum disponert
MNOK 1042
På bakgrunn av forslaget til årsregnskap for 2014 foreslår styret at det ytes konsernbidrag
med MNOK 333.Eierstyring og selskapsledelse
NSBs konsernstyre er opptatt av at eier og andreinteressenter har tillit til NSB-konsernet, og vedtok i 2005 å innføre norsk anbefaling om eierstyring og selskapsledelse med tilpassing til konsernets og datterselskapenes eierstruktur.Styret vil rette en takk til alle ansatte for meget godt utført arbeide i 2014.

Image35l

Resultatregnskap

Resultatregnskap

Balanse

 

Balanse

Balanse2

Image35l

Last ned noter og revisors beretning

Til forsiden